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商业36 氪·丁祖昱评楼市··AI 生成
首部国家级城市更新专项规划！超2500亿元资金支持
国家四部门详解《城市更新“十五五”规划》，这是该领域首部国家级专项规划，核心解决了“钱从哪里来”的问题：2026年中央预算内投资970亿元+超长期特别国债1600亿元，总计超2500亿专项支持。规划将房地产定位为城市更新核心环节，引导房企从增量开发转向存量运营与品质升级（“好房子”建设），并强调资金“精准滴灌”与项目绩效导向。本文适合关注中国房地产行业转型、基建投资及宏观政策方向的读者，需注意原文为政策吹风会的一手解读，并非分析评论。
核心观点
- ▍《城市更新“十五五”规划》明确了资金路径（2026年超2500亿专项支持）与政策抓手，标志着城市更新从蓝图进入实质性推进阶段，并为房地产行业转型提供了确定性的中期方向。
- ▍房地产被定位为城市更新核心环节之一，规划的核心逻辑是引导房企从传统增量开发转向存量运营、品质升级（“好房子”建设）与社区服务，以摆脱旧有路径依赖。
- 012026年中央预算内投资将安排970亿元专项支持城市更新，用于改善居住条件和公共服务设施，惠及约800万户居民。
- 022026年超长期特别国债将安排1600亿元支持城市地下管网建设改造，较上一年增加250亿元。
- 03中央财政已连续3年累计支持北京、上海等50个重点城市进行城市更新先行先试，并按东、中、西部给予定额补助，“十五五”期间将继续保持支持。
- 04规划通过专栏形式列出了“好房子”建设、城镇老旧小区改造、完整社区建设、老旧街区厂区改造提升、市政基础设施提升等14项重大工程和行动。
- 05文章将房地产相关政策的要点归纳为“保刚需”（保障房和租赁）、“优改善”（因城施策增加改善性住房）和“促转型”（房企参与城市更新和运营）。
- 06在“好房子”建设方面，政策覆盖增量建设与存量更新，要求全链条提升住房标准，并鼓励居民对既有住房进行装修、适老化改造，以及推广数字家庭。
- 07文章指出，中央财政资金的使用逻辑正在从“大水漫灌”转向“择优重点支持”，强调投融资模式创新和项目绩效，对地方政府和企业提出了更高要求。
反方 / 局限
- — 文章虽未明确讨论，但其论述隐含的前提假设是“中央和地方财政能够持续负担如此大规模的长期投入”，并未深入探讨在房地产市场下行、地方土地财政收缩的背景下，地方配套资金和项目回报机制能否支撑规划落地。
- — 文章主要从政策利好和行业机遇角度叙述，但对于“存量改造”的实际商业模式（如老旧小区改造的盈利模式）、居民自主更新意愿与资金分担等落地难点着墨较少。
- — 原文提供的资金数字是中央层面的“首批”或“年度”预算，并未给出“十五五”五年期间的总投资预算，读者需自行估算长期资金总量与可持续性。这也是同类政策报道中常见的局限性。
《城市更新“十五五”规划》中央预算内投资超长期特别国债住房城乡建设部财政部国家发展改革委秦海翔郭方明关鹏
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