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商业36 氪·赢商网··AI 生成
亚洲最大REIT已迎来转机！
领展2025/2026财年业绩全面承压，收益、派息等核心指标均下滑，主要受香港和内地零售物业续租租金下调拖累。但透过区域分化（澳洲新加坡租金正增长）、内地改造项目高回报（广州10.7%、北京10.0%）、以及清晰的非核心资产出售+回购的资本循环战略，机构投资者普遍看好其转型。文章核心结论是：领展正以资本循环为核心引擎，等待利率回落和消费复苏的窗口期，迎来价值重估。适合关注REITs、港股、商业地产投资及资产管理的读者。
核心观点
- ▍领展正通过'非核心资产出售+基金单位回购'的资本循环模式转型，在物业估值下行周期中，该模式可比高位买入资产产生更高边际价值，是驱动未来价值重估的核心引擎。
- ▍尽管香港、内地业绩承压，但领展在区域分化经营（澳洲、新加坡租金正增长）、内地改造项目高回报、民生底盘稳固等方面已展现出逆风中的韧性结构。
- 012025/2026财年领展全年收益139.38亿港元，同比-2%；可分派总额65.77亿港元，同比-6.4%；每基金单位分派253.61港仙，同比-6.9%。
- 02香港零售物业续租租金调整率-8.2%，平均尺租从63.3港元/月回落至60.1港元/月，但出租率维持97.8%历史高位，租售比稳定在12.7%的健康区间。
- 03内地物业收入15.53亿港元，同比-1.9%；续租租金调整率-14.3%，但零售物业租用率仍达96.6%，同比提升0.7个百分点。
- 04澳洲及新加坡零售组合续租租金调整率分别高达16.5%及12.3%，成为业绩稳定器。
- 05广州天河领展广场改造投入人民币3.81亿元，投资回报率达10.7%；北京通州领展广场改造投入6300万元，回报率10.0%。
- 06领展已明确将投资组合中5%-10%列为非核心资产逐步出售，已出售首单新加坡物业Swing By @ Thomson Plaza套现2.5亿新加坡元（约15.4亿港元），持有三年账面获利约45%。
- 07领展计划将出售所得资金用于基金单位回购，花旗指出非核心资产账面价值约149亿港元，占投资组合约7%。
- 08整体物业组合估值总额为2164.89亿港元，按年下降4.1%，主要因香港和内地市场租金持续下行。
反方 / 局限
- — 管理层承认香港零售物业的续租租金调整率压力在未来一年仍将维持当前水平，因2023年疫后签订的高租金租约需'一段时间去洗走'。
- — 内地市场续租率承压明显（-14.3%），且上海领展企业广场因办公租赁市场过剩，底层零售租金下行，是区域唯一承压资产。
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