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“城市更新”Vol.03：谁拥有城市的“开发权”？（中国篇）
本文通过上海、天津、深圳等12座城市的21个更新项目案例，系统梳理了中国城市更新中“开发权”的多元内涵。文章核心发现是，“开发权”已从单一的开发建设规模，扩展为土地使用权、阶段性经营权、公共空间通行权、小规模主体参与权等多种形态。作者以工业遗存、小规模主体参与、遗产城市延续、存量闲置重组、公共空间开放五个主题为框架，呈现了政府、市场、产权人与使用者之间不断协商的关系，并指出判断更新价值的标准也随之改变。适合城市规划、建筑、房地产及公共政策领域的从业者与研究者阅读。原文 ↗
核心观点
- ▍城市更新中的“开发权”已从单一的容积率与建设规模，演变为包含土地使用权、阶段性经营权、小规模主体参与权、公共空间通行权等在内的多元组合，其分配取决于政府、市场、产权人与使用者之间的持续协商。
- ▍中国城市更新的核心挑战不是“能建多少”，而是如何让已有的存量空间（工业遗存、历史街区、闲置建筑、公共空间）在复杂的产权和使用关系下继续被有效使用。
- 01上海西岸文化艺术示范区在等待整体开发的十余年间，通过临时租赁聚集了约17家艺术与设计机构，其拆除后留下的文化网络仍渗透在区域公共生活中，展示了“阶段性使用”对城市发展方向的影响。
- 02深圳金威啤酒厂更新项目通过城市更新单元机制，将约1.16万平方米的工业建筑与设施移交政府永久保留，同时为产业和商业开发留出空间，实现了公共利益与市场开发的统筹。
- 03泉州探索的“以修代租”模式，在不触发产权转移的前提下，由社会力量投入资金修缮古厝，换取一定期限的使用权，解决了产权复杂、修缮资金不足的难题。
- 04福州烟台山商业街区将46栋老建筑和13条历史街巷作为分散的商业空间，放弃了建设集中商业综合体的路径，使商业功能嵌入历史街区肌理。
- 05景德镇陶溪川通过创意集市、邑空间、直播基地和智造工坊，为年轻创作者提供了从流动摊位到固定工作室的阶梯式创业路径，重新分配了城市中的生产机会。
- 06武汉延庆里采用“运营前置”模式，在建筑修缮阶段即让运营团队介入，对业态、动线、设备及未来维护成本进行预判，改变了“修好再招商”的流程。
- 07成都麓湖CPI将完成展示任务的二十余栋住宅样板间保留并改造为商业与社区空间，体现了长期持有和社区运营模式下对“阶段性存量”的再利用。
- 08北京亮马河将原本被围墙、停车场分割的滨水岸线实现了18公里慢行系统贯通，将“开发权”延伸至公共空间的使用权与通行权，涉及沿岸企业、物业等多主体的协调。
反方 / 局限
- — 文章暗示，工业遗产向长期文化街区的转型仍面临挑战：如深圳金威啤酒厂部分展览空间转为商业后，文化内容与商业收益的稳定关系仍有待观察。
- — 分散经营模式（如烟台山）存在业态趋同和公共性减弱的风险，如何让商业收益支持长期维护并为文化活动留出空间，是持续性问题。
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