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商业36 氪·赢商网··AI 生成
万达、凯德、金铂，广州白云新城必有一战
广州白云新城商圈将迎来新一轮激烈竞争，本土企业金铂商业旗下高端产品线“Core Park”预计2025年底开业，带来20万方商业增量。文章深入分析了白云区作为外来人口第一大区的独特商业底色：庞大人口基数、高性价比敏感度、大众化消费主导。重点剖析了三代代表性项目——万达广场（拓荒者）、凯德·云尚（精细化运营标杆，且为首个装入公募REITs的广州购物中心）、金铂Core Park（自带超市/影院/美妆三大自营主力店，以极致性价比和代际差产品破局）。凯德·云尚作为已上市REITs项目，将首次正面迎战超强新对手，面临经营与收益双重压力。文章核心观点是：白云新城商圈具备成长为广州北部城市级商圈的潜力，核心看金铂的标杆效应能否兑现。
核心观点
- ▍白云新城商圈具备成长为广州北部城市级商圈的潜力，金铂Core Park的产品代际差（20万方体量、公园式商业、超600品牌）是触发质变的关键变量。
- ▍竞争本质是商业逻辑的迭代：从万达的填补空白型，到凯德的资管精细运营型，再到金铂的极致性价比+自营主力店+体验代际差型。
- 01白云区常住人口373.19万，外来人口占三分之二，是广州人口第一大区。
- 02白云区2025年底化妆品备案生产量约占全网国产份额19%，拥有完整产业链。
- 03白云万达广场2010年开业，是万达集团在广东的第一个A级标杆项目，但受凯德·云尚等竞品分流，客流持续下滑，现计划改造苏宁百货等超三分之一面积。
- 04凯德广场·云尚2025年装入华夏凯德商业资产REIT上市，为广州首个装入公募REITs的购物中心。其餐饮租户占比从2022年的40.49%提升至2024年的46.05%，是核心收入来源。
- 05金铂商业在白云区运营6个项目，白云区客流TOP5中有3个来自金铂。其会员数近370万，核心优势是苏铂超市等三大自营主力店带来的极致性价比和抗风险能力。
- 06云山Core Park（金铂）总投资超30亿，总建面47万方，商业面积20万方，引入品牌超600个，国际会员超市或为广州第一家开市客。
- 07凯德·云尚面临云山Core Park正面竞争，为正面对迎战全新超强对手的首个已上市消费REITs项目。其调改成本2224.23万元，B2层改造品牌中国区域首店占比超50%。
- 08白云区2019-2025年地铁站从25座增至49座，增幅全市第一。
反方 / 局限
- — 文章暗示凯德·云尚虽为REITs资产，但REITs对资产收益的稳定性要求，可能限制其在面对金铂竞争时进行激进调改的灵活性（如装修期租金损失、招商资源倾斜带来的短期收益压力）。
- — 金铂Core Park的"代际差"能否持续取决于其品牌招商是否真正符合区域消费升级节奏，若过度追求高端化（如引入开市客等会员店），可能与白云区现有大众化消费底色脱节，仍需市场验证。
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