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商品房预售存废之辩，和一位全国政协委员的“不满意”
本文通过专访全国政协委员周世虹，详细梳理了他自2018年起连续提案推动取消商品房预售制度、推行现房销售的全过程。文章核心矛盾集中于主管部门的“研究试点”表态与委员期待的实质性改革之间的落差，尤其是周世虹在2023年对住建部提案办理结果给出“不满意”评价的罕见案例。文章还延伸讨论了公摊面积计算不透明、住宅专项维修资金使用难、物业管理权责不清等住房领域的深层制度问题。适合对房地产政策、立法博弈、政协提案机制感兴趣的深度读者。原文 ↗
核心观点
- ▍周世虹认为，商品房预售制度是中国房地产市场系统性风险的根源，应从制度上取消，全面推行现房销售，以根治项目烂尾、逾期交付、资金链断裂等问题。
- ▍主管部门（住建部）五年间对取消预售的回应始终停留在“研究试点”和“制定条例”层面，缺乏实质性推进，导致提案人周世虹在2023年对办理结果给出罕见的“不满意”评价。
- 01周世虹自2018年起连续4年提交取消商品房预售制的提案；2018年提案被列入重点提案，住建部当年回复“正在推进改革”，并提及《住房销售管理条例》被列入2018年国务院立法计划。
- 022023年住建部答复仍为“积极研究开展现房销售试点工作”，未给出时间表和范围，周世虹因此首次在回复函中勾选“不满意”。
- 03住建部房地产司工作人员2023年9月与周世虹当面沟通，解释难点在于地方政府对土地出让金和财政收入的担忧，以及需要协调银行和税务部门提供融资与税收支持。
- 042026年8月《关于完善商品住房销售制度的通知》出台，要求新出让土地项目优先选择现房销售；若预售，单体建筑需封顶，但仍留“具体条件由各地确定”的口子。
- 05新规推行现房销售定金制，允许开发商在取得施工许可证后收取少量定金，但“少量”标准未明确，周世虹指出法律上限为合同总价20%。
- 06周世虹还关注公摊面积计算不透明、住宅专项维修资金使用难（需2/3业主同意）、物业管理业委会成立率低等问题，并提出相关提案。
反方 / 局限
- — 2023年全国政协双周协商座谈会上，与会者中仅极少数人支持现房销售，多数意见仍主张加强预售资金监管而非取消预售，反映了业内对改革风险的普遍犹豫。
- — 主管部门和地方政府观点认为，取消预售将影响土地出让收入和地方财政，且需要配套金融、税收政策调整，无法一步到位。
- — 新规虽然推进了现售，但为预售留了“封顶即可”的窗口，且定金制可能成为开发商另类融资通道，改革的实际效果仍取决于各地细则的执行力度。
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