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商业虎嗅·财联社©··AI 生成
首套房贷贴息落地，谁最受益？
中央财政出手，对首套房贷提供年化1%、最长5年、上限100万元的贴息，政策于2026年10月1日起实施。综合八家券商研报，该政策实际效果相当于定向降息20-30BP，受益主力集中在三四线城市和一二线远郊；财政资金规模测算分歧大（150亿至840亿元/年），但指向明确。核心逻辑是用财政杠杆替代息差承压的银行降息，在月供逼近甚至低于租金回报率的背景下，试图从需求侧撬动市场。但机构对能否终结房价下跌周期判断不一，部分认为仅为预期引导。原文 ↗
核心观点
- ▍中央财政首套房贷贴息政策的核心诉求，是在银行净息差承压的硬约束下，用财政资金替代降息，从需求侧定向撬动楼市，尤其瞄准三四线及远郊的存量消化。
- ▍多家机构认为，贴息后月供负担逼近甚至低于同户型租金回报率，是判断市场能否触底的关键比价信号；但房价拐点是否到来，机构分歧显著。
- 01政策细则：自2026年10月1日起，新发放商业性首套住房贷款，财政部门按本金给予年化1%、期限不超5年、单户上限100万元的贴息，资金中央与地方按90%、10%分担，实施期限暂定1年。
- 02减负测算：广发证券测算相当于定向降息20-30BP；中金公司估算贴息后实际利率约2%；中信证券指出贴息后利率低于公积金贷款利率约55BP。
- 03受益群体画像：符合“首套、120平方米以下、150万元以下”三重条件的房源为受益主体。中信证券按均价测算，120平米总价约114万元，处于门槛内；中西部城市适配度更高。
- 04城市分化：国金证券统计，符合条件的小区，一线城市仅占约15%，二线约65%，三四线约75%。“精准导向三四线城市主力盘、二线城市远郊盘”。
- 05财政资金规模分歧大：银河证券测算约150-200亿/年；中金公司估算约180亿/年；中信证券按14万亿销售额和60%贷款比推算高达840亿/年，但强调实际将明显少于该数。
- 06政策设计逻辑：国金证券指出，在银行净息差仅1.41%的背景下，财政贴息避免进一步压缩银行利润，是“财政主导的降低居民购房成本的新路径”，降低了继续依赖5年期LPR降息的必要性。
- 07月供-租金比价：中泰证券指出，贴息后利率（2.1%）与部分城市二手房租金回报率（如天津2.26%、成都1.94%）相当接近，这是市场拐点的重要信号。
反方 / 局限
- — 中信证券提醒开发商侧时滞：回款速度放缓，多数开发商可能在2026年四季度经历资金链更紧的阶段；即便房价回暖，土地价格上涨幅度也可能十分有限。
- — 中金公司地产组认为，政策对超高能级城市覆盖有限，高库存和中低能级城市房价预期承压，整体影响可能更偏向预期引导，而非实质性拐点。
- — 中金公司提示深层矛盾：“房地产市场复苏既需要刚需释放，也需要投资性需求改善，未来房价走势将是更重要变量”。
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