上海和广州的续期公式已明确。广州核心公式：续期地价 = (续期年期 ÷ 法定最高出让年限) × 标定地价 × 建筑面积，经认定达标项目再乘以70%，一次最长签20年。上海则是绩效与地价挂钩，底线不低于区域基准地价70%，一次续期不少于5年，与原剩余年限合计不超法定最高年限。补缴的这笔钱直接进入地方财政，不再涉及契税和增值税——续期不是交易，是土地出让金的补缴。

公募REITs发行硬门槛之一是底层资产剩余年限适配基金存续期（通常20年以上），但上海大量90年代出让的商办用地剩余年限已低于20年。过去没法给剩余6-7年的资产做DCF模型——终值写零还是折扣？没有依据。上海新政专门一句「拟发行REITs等特殊情形，申请年限可根据项目实际情况确定」直接打开绿色通道，让短年限但现金流好的优质资产也能装入REITs循环退出。

广州方案是「操作手册」，公式、折扣、年限全写死，投资强度达标打7折、一次最多20年；上海选择弹性制度，绩效挂钩地价、REITs项目年限可灵活调；北京则不同——续期必须绑定城市更新项目，不能单独申请。同一栋楼，在广州成本可算、在上海有谈判空间、在北京可能必须启动更新才能续。银行风控正被三地差异化规则推向「一地一策」的评估压力测试。

40年产权公寓补缴成本取决于土地价值在总价中的占比。上海11级基准地价，批发零售用地1760元-36670元/平方米，一套50平公寓在不同区域补缴从几万到上百万不等。问题在于：这笔成本二手买家会压价，出租回报率才是真实支撑。目前广州二手公寓成交均价在1.2-1.4万元/平，政策落地后并无明显波动——大部分业主选择长期出租，续期成本反而给了资产一个估值锚点，而非利空。