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宜家进入中国市场近30年，开启最大规模自持资产集中处置！8处资产已全面清空，谁来接盘？
宜家中国正进行史上最大规模自持资产处置，一次性出售上海、广州等8处已关闭的“蓝盒子”商场。本文基于实地探访和专家分析，揭示了这批资产的核心矛盾：位置优越、产权清晰，但作为专为仓储零售设计的单体建筑，改造成长租公寓等高收益业态的物理与成本门槛极高。文章指出，险资、不动产基金和本地国企是更现实的接盘方，并分析了资产打包为REITs的可行性。适合关注商业地产、零售战略转型及城市更新的读者阅读。原文 ↗
核心观点
- ▍宜家中国此次大规模资产处置，是其全球战略从重资产持有向轻资产运营转型的关键一步，旨在通过“多触点、高频率”的新模式应对消费市场变化，而非退出中国市场。
- 01仲量联行披露，宜家母公司英格卡集团已委托其独家销售上海、广州、天津、哈尔滨、南通、徐州、贵阳及宁波的8处资产，这些资产已全面清空，无租约限制。
- 02记者实地探访上海宝山原宜家商场，发现其作为曾经的亚洲最大门店，占地约10.5万平方米，目前一楼入口全封闭，停车场部分开放，周边交通便利但行人稀少。
- 03宜家中国2024财年销售额约111.5亿元，同比下滑7.6%，较2019年峰值缩水超29%。客流增长但客单价下降，公司正通过关店、转小型店与线上即时零售自救。
- 04专家分析指出，“蓝盒子”作为仓储式大卖场，层高、柱距、动线为零售定制，改造为长租公寓或社区商业需要极高的工程与时间成本，对传统商业地产运营方挑战巨大。
- 05严跃进副院长认为，险资、不动产私募股权基金及本地国企城投是更现实的接盘方，而非山姆或开市客等零售同行。
- 062025年12月，英格卡购物中心与高和资本合作成立专项不动产基金，共同持有无锡、北京、武汉三座荟聚中心，被视为私募REITs/Pre-REITs模式的典型案例。
- 07宜家计划未来两年内在北京、深圳等重点市场新开超过10家小型门店，包括已开业的东莞商场、北京通州商场及即将开业的北京常营商场。
反方 / 局限
- — 文章虽提及资产打包为REITs的可行性，但专家指出该类路径对资产的现金流稳定性、权属清晰度及运营成熟度有硬性要求，而当前8处资产为空置状态，短期内难以满足条件。
- — 尽管文章强调宜家对中国市场的“长期承诺”，但一次性大规模出售标志性物业，本身就暗示了其传统“单一大店”模式在非一线城市的不可逆衰退，长期定位存在不确定性。
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