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对话半夏投资李蓓：再提AI泡沫风险 地产的机会升级到二十年一遇
半夏投资创始人李蓓在与腾讯财经的对话中提出核心判断：现房销售新政虽短期冲击地产股，但将加速行业出清，使龙头房企的股价在未来几年有5-10倍涨幅，机会级别从十年一遇升级为二十年一遇。她详细拆算了现房模型下房价上涨、土地降价、资金周转延长的财务影响，认为央企融资优势将使其成为寡头格局下的最大赢家。同时，她指出海外AI资本开支的季度环比增速可能在明年年中见顶，后续将迎来第二波下跌。她认为当AI热潮退去、美国经济下行时，中国低估值的地产和消费龙头将成为全球资产的‘沙漠绿洲’。此文适合关注宏观对冲策略、地产及科技板块的机构投资者阅读。原文 ↗
核心观点
- ▍现房销售新政将地产行业机会从十年一遇提升至二十年一遇，少数具备产品力和融资优势的头部房企股价有望在未来几年实现5-10倍涨幅。
- ▍海外AI资本开支的季度环比增速可能在明年年中见顶，AI板块真正的第二波下跌将出现在资本开支见顶、利润下修时。
- 01李蓓测算，现房相比期房具备3%-5%的涨价空间，若土地款可分期，项目资金周转时间仅增加20%-30%，净利润率反而可能提高20%-30%。
- 02她判断最终退出市场的企业比例可能从90%升至95%甚至98%，未来能在全国持续扩张的企业不超过两位数。
- 03央企相较民企在融资成本上的优势可能达近100个基点，未来即使行业景气，民企净利率也可能只有央企的一半。
- 04AI模型中Anthropic的ARR在一季度飞速上升后，二季度增长显著放缓，线性外推假设被打破。
- 05必需消费和部分可选消费龙头当前估值处于历史低位，如牛奶龙头PE从2021年的50倍降至10倍，速冻食品和调味品龙头从三位数PE降至10倍。
- 06部分消费品公司分红收益率达4%-7%，如魔芋爽公司分红收益率超过7%。
- 07头部房企的报表净利率预计将从当前1-3个百分点，于明年升至5-7个百分点，后年升至8-10个百分点。
反方 / 局限
- — 现房新政短期内对地产股造成了较大负面冲击，市场普遍担忧会大幅拉长周转周期并压低利润。
- — AI板块的盈利预期并未立即下修，当前下跌主要反映估值收缩，证明市场对其长期增长逻辑的质疑尚未全面展开。
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