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商业虎嗅·防冷涂的蜡··AI 生成
上海黄浦的核心地块，为何没人抢了？
本文以9月21日上海第九批次土拍为切入口，分析了三宗宅地（浦东金桥高溢价、静安大宁中等溢价、黄浦老西门底价成交）冷热分化的深层原因。核心结论是：预售资金监管趋严、销售回款节点后移，使得房企的拿地模型从传统的“未来利润”单维度评估，转向“利润+资本占用量+周转效率”的综合ROE测算。文章用杜邦分析拆解了资本时间成本对项目回报率的影响，指出黄浦核心地块遇冷并非地段价值下降，而是其高总价、高自持比例带来的资本长期占用，在周转率下滑的新周期下“性价比不足”。这为理解当前土拍市场提供了清晰的资本逻辑框架。原文 ↗
核心观点
- ▍上海第九批次土拍中，黄浦老西门核心地块底价成交，并非地段价值降低，而是因为预售资金监管新规拉长了房企回款周期，导致拿地模型从看‘利润率’转向看‘资本回报率（ROE）’，高总价、长自持的项目吸引力大幅下降。
- ▍新销售制度下，拿地阶段就必须计算现金流占用和周转效率，这是房企偏好转变的根本原因。
- 019月21日土拍结果分化：浦东金桥（总价19.72亿）溢价29.65%；静安大宁（总价70.5亿）溢价5.48%；黄浦老西门（总价38.88亿）底价成交，中海独家参与。
- 028月28日之后的新规要求：预售项目需主体结构封顶，购房款全部进监管账户，新出让土地优先选择现房销售，导致销售回款从拿地后一年左右大幅后移至两三年后。
- 03运用杜邦公式分析：若销售净利率10%、周转率从0.6次降至0.45次、权益乘数3倍，ROE将从18%降至13.5%。
- 04以一个额外占用20亿资金18个月的项目为例，按4%-6%的年资金成本计算，将增加1.2-1.8亿元资金费用，足以吞噬项目利润。
- 05大宁地块参与竞买的两组买家全部采用联合体形式，旨在分摊70.5亿元的高总价及后续建设资金带来的资本压力。
- 06黄浦老西门地块容积率4.7，含10%需自持的商业，住宅楼面价高达10.87万元/平方米，资本占用巨大且自持部分退出周期长。
反方 / 局限
- — 文章强调“核心地段价值未变”，但未充分讨论高总价项目通过引入代建或险资等不同结构资本、或优化产品定位（如做极高端豪宅快速去化）来改善回报率的可能性，隐含了“资本模型单一”的前提。
- — 分析仅基于上海一批次土拍的三幅地块，样本量小，静安大宁地块的5.48%溢价率亦低于浦东金桥，说明‘地段越好溢价率越低’的结论尚需更多数据验证。
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