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商业36 氪·未来城不落··AI 生成
香港学生公寓热潮持续 晶苑投资、伟合控股等接力抢滩
香港非本地生学额上限两年内从20%放宽至50%，2024/25学年非本地生规模已激增至9.2万人，但大学仅能提供约4.2万个宿位，供需缺口催生学生公寓投资热潮。仅2026年6月上旬，晶苑投资和新加坡伟合控股即斥资近12亿港元收购物业并计划改建。文章以具体交易案例和政策脉络，展示了这一赛道的结构性增长逻辑与回报优势，适合关注香港地产投资、教育政策及跨境资本流向的读者。
核心观点
- ▍香港学生公寓市场正吸引多种资本入局，交易额快速攀升，这由非本地生学额放宽带来的结构性需求缺口与商业地产回报率相对优势双重驱动。
- ▍香港学生公寓投资从2024年起显著加速，预计短期内交易将继续增加。
- 012026年6月上旬，晶苑投资斥资4.4亿港元收购九龙城及红磡两物业用于学生公寓改造；新加坡伟合控股以约7.2亿港元收购大角咀银主盘ONE BEDFORD PLACE，同样瞄准学生公寓赛道。
- 02香港非本地生学额上限在2023年从20%提至40%，2025年10月《施政报告》进一步宣布2026/27学年起提升至50%。
- 032024/25学年香港非本地学生规模已激增至9.2万人，而八大仅提供约4.2万个宿位，平均2.5人争一个。
- 04仲量联行预计到2028年香港高校宿位缺口将突破10万个。
- 05莱坊2025年11月报告显示，香港学生住宿市场回报率为4.5%-5%，高于传统甲级写字楼和中小型住宅租赁回报率。
- 06第一太平戴维斯统计，相关酒店及住宅交易总成交额从2024年的22.7亿港元升至2025年的60.5亿港元，2026年Q1已达33.5亿港元，且全部由学生公寓需求驱动。
- 07香港政府于2025年7月推出“城中学舍计划”，允许商业大厦改作学生宿舍时免却改划手续，保留过剩地积比，降低了政策门槛。
反方 / 局限
- — 文章未提及改造学生公寓面临的建筑合规、运营许可、社区阻力等实际落地挑战。
- — 文章未分析非本地生学额进一步放宽后，本地生住宿权益及教育资源配置可能引发的争议。
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