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珠海一民企花巨资开发土地，被政府“无偿收储”后转手卖6.98亿元，代缴2300多万元调地款六年没退还
中山易佳公司通过受让取得珠海斗门区一地块开发权，投入超5200万进行土地平整及补缴地价，但在其不知情下，名义权属方国企配合政府将地块“无偿收储”，迅即以6.98亿公开出让。易佳公司不仅前期投入全损，代缴的2371万调地款也被搁置在财政账户六年未退。法院一审二审均判各方对收储“均无过错”，仅要求年达公司退还投入款。文章详细还原了政企土地纠纷的全链条，暴露了“以土地现状招商、投资方承担开发风险、政府无偿收储再高价出让”模式下的权益认定真空与司法救济困境。适合关注土地财政、政企合作法律风险、财产权保护的读者。原文 ↗
核心观点
- ▍易佳公司投入超5200万元激活的闲置土地，在不知情下被名义权属方国企配合以“无偿收储”方式收回，旋即以6.98亿元出让，导致企业承担的开发成本与土地增值红利被完全清零，现行收储补偿机制与政企合作模式存在严重权益认定真空。
- 01易佳公司2015年通过受让取得该3万余平方米地块的开发经营权、收益权等全部项目权益，四方共同签署《房地产项目权益确认书》确认其唯一合法开发及收益主体地位。
- 022016年完成调地后，易佳公司为完成合规手续，代斗门土地公司补缴调地价款2371万余元，该笔资金全额进入政府指定财政账户。
- 03除地价款外，易佳公司还支出项目收购款、履约保证金、土地平整、村民补偿等费用，总投入达5271万余元。
- 042019年8月7日，华景公司与斗门土地公司在未告知、未取得易佳公司书面同意的情况下，当日办结土地证后即刻注销并移交政府“无偿收储”，依据是斗门区政府一份《会议决定事项通知》。
- 05该地块被无偿收储后迅速进入公开市场，最终以6.98亿元高价出让。
- 062025年11月一审、2026年4月二审法院均以“因政府控规被收回，各方均无过错”为由，仅判年达公司退还易佳公司5271万投入，未支持土地增值等损失，且未处理2371万调地款的返还问题。
- 07斗门区自然资源局称调地款属于企业间民事纠纷，收款行政相对人是斗门土地公司，国土部门不介入。
反方 / 局限
- — 法院的‘不可抗力’和‘均无过错’判定，实质上绕开了土地收储行为本身的合法性与合理性审查，也未评估‘无偿收储’模式下投资方被完全排除在补偿机制外的公平性问题。
- — 文章仅呈现易佳公司单方立场，无法确认华景公司、斗门土地公司及政府方在收储过程中是否有其他内部说法或协议细节（如《会议决定事项通知》被标注为“密件”）。
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