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24亿大庸古城“复活”？涌入百万客流，有商户日均营收却不到200元，张家界旅游半年利润暴涨10倍
历时四年、累计亏损超10亿的张家界大庸古城，在湖南广电系接手改造后于2025年暑期重新开城，短时间内客流突破200万人次，带动上市公司半年报利润暴涨10倍。但灯影幢幢之下，运营商「轻资产改造、重运营变现」的模式面临商户客流不足、高租金消化困难等结构性考验。这篇文章通过一手商户访谈和管理层口径，拆解了从「空城」到「复活」背后的招商手段、IP赋能逻辑、资产出表操作，以及真正的长期隐患——利润暴涨主要来自债务重组收益，而非经营基本面的根本好转。适合关注文旅地产盘活逻辑、国资重整模式、地方文旅投融资困境的读者深读。原文 ↗
核心观点
- ▍大庸古城短期客流爆发的『复活』主要是湖南广电系IP嫁接、取消大门票及免租招商等营销手法的短期效果，但商户日均营收仅200元、高租金与渠道缺位等结构性矛盾表明，其经营基本面尚未真正扭转，利润暴涨主要来自债务重组收益而非主业改善。
- 012025年国庆黄金周，大庸古城接待游客24.6万人次，日均客流超7万人次，总营业流水近400万元，几乎追平2024年全年营收（414万元）。
- 02该项目2016年启动筹建，全国古城热背景下仓促上马，2021-2024年累计亏损超10.8亿元；2025年计提资产减值4.59亿元，整体亏损5.55亿元，成为张家界旅游的亏损黑洞。
- 032025年底司法重整，引入湖南电广传媒、芒果超媒等战投投入15.86亿元，三方出资1.8亿元成立合资公司张芒文旅，全权改造运营大庸古城。
- 04开业时一层商铺出租率100%、二层85%-95%，完成205家店铺招商；芒果IP衍生店、可口可乐博物馆、52TOYS等品牌入驻；改造遵循轻资产原则，取消大门票，重心移至餐饮、文创、演艺等二次消费。
- 05截至8月13日开业满月，营收突破1000万元；截至9月30日累计接待游客突破201万人次；但商户反馈暑期后客流回落，9月营业额不及月租金的三分之一，日均收入约200元。
- 06张家界旅游2026年上半年营收2.12亿元，归母净利润3.08亿元同比暴涨1026.8%，但利润主要来自破产重整时约11亿元债务减记与债转股的债务重组收益。
- 07商户合同为保底租金（约200元/平方米/月）加流水抽佣，高于张家界其他成熟商业街；商户反映旅行社团客渠道缺乏政策空间、团队客缺失是核心短板。
反方 / 局限
- — 文章通过商户直接引语揭示了『客流全集中在晚上6-9点且以本地居民为主、外地游客占比过低』，与项目方宣称的『百万客流』在消费转化上存在显著张力。
- — 张芒文旅称『不要求短期暴利』但合作协议设置了阶梯式超额奖金（最高5000万元），叠加上市公司年报压力，长期培育策略与短期业绩考核之间存在天然矛盾。
- — 中国主题公园研究院院长林焕杰指出，一个此前三年人气低迷、招商多年未能完成的项目，不给予大幅免租等扶持政策，短期达到招商峰值难度较大。文章中暗示了运营方确实提供了免租、低门槛等优惠政策来吸引商户。
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