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商业虎嗅·存量规划前沿©··AI 生成
不动产权益市场是经济破局的关键
作者赵燕菁提出，中国经济当前困境的根源并非简单的需求不足，而是货币循环链条断裂：过去通过土地信用创造的巨量货币，在城市化完成后被大量低流动性的公共基础设施锁死，无法回流银行。主张治本之策在于构建不动产权益市场，盘活存量资产、恢复其流动性，这与主流强调的消费刺激或投资拉动路径形成鲜明差异。文章深挖了公共产品定价（税与费）、城市更新、RWA代币化等具体操作路径，适合对宏观经济与土地财政有基础的读者，能提供一套完整的、自洽的“信用-资产-货币”循环分析框架。原文 ↗
核心观点
- ▍中国经济循环不畅的根本原因是货币从资产端回流银行的通道堵塞，而非简单的需求不足；治本之策是建立不动产权益市场，盘活被锁死的存量资产。
- ▍与扩大消费或生活补贴相比，扩大投资能创造新的债务和货币流量，但仅靠新增投资治标不治本，必须将存量债务转化为可流动的权益。
- 01现代货币通过债务创造，债务扩张创造货币和需求。当债务偿还超过新增借贷时，货币消失，需求萎缩。中国经济面临的是“债务形成资产但无法偿还”的困境。
- 02过去四十年，地方政府通过土地金融（土地财政）大规模负债，将高流动性货币转化为公共基础设施等低流动性资产；而城市化进入尾声后，房地产价格暴跌导致土地抵押品失去流动性，地方债集中爆雷。
- 031998年“房改”的成功先例表明，盘活存量住房并通过商品房市场定价，显著增加了市场流动性，驱动了亚洲金融危机后的高速增长。
- 04南宁慧泊停车收费案例失败的原因在于社会缺乏对公共产品定价的理解以及制度设计粗糙，但该模式证明了公共设施通过收费产生现金流、进而在权益市场融资的可行性。
- 05新疆独库公路的模拟案例显示，若按每辆车1000元收费，全年可产生37亿元现金流，通过REITs市场可支撑高达数百亿元的估值，足以覆盖建设与运维成本。
- 06香港铜锣湾绿地集团写字楼RWA项目将29亿港元的资产拆分为100万份NFT产权凭证，72小时内售罄，验证了RWA技术盘活存量不动产的潜力。
反方 / 局限
- — 作者承认，自己主张的扩大投资策略存在副作用：会积累更多存量债务，若无法完成回流，投资带来的流量增长将不可持续，陷入“庞氏循环”。
- — RWA等金融创新技术风险巨大，作者以约翰·劳的密西西比泡沫和汉密尔顿的国债改革为例，说明金融技术探索的双刃剑效应，并指出当前最大的阻力来自金融监管部门的保守态度，且风险包括估值操纵和关联方自融。
- — 文中关于公共产品收费（如路网停车费）的主张，在现实中面临市民的强烈抵制；作者对此给出的解决方案（制度设计、收入进入社保账户）仍需验证其政治可行性。
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