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商业36 氪·联商网··AI 生成
购物中心百强企业发展复盘：谁在狂奔？谁在掉队？
基于CCFA发布的2026年购物中心TOP100榜单及联商网三年数据回溯，文章指出行业整体扩容速度放缓，新开项目数量创11年新低，且项目体量趋于小型化、精致化。但行业集中度持续增强，头部十强企业占据近半壁江山，后段榜单洗牌加速。核心趋势包括：轻资产模式扩张取代重资产自持、高线城市存量改造成为新增量、增长重心下沉至三四线及县域城市。文章结论认为，“质效优先”已取代“规模为王”，精细化运营与产品品质成为行业新标尺，适合商业地产从业者、零售分析师及关注消费趋势的读者阅读。
核心观点
- ▍购物中心行业粗放扩张时代正式落幕，竞争核心从“数量规模”转向“产品品质与精细化运营效率”。
- ▍头部榜单格局固化，前十强企业贡献近半项目与面积，马太效应持续增强，第四至第十席位则是动态洗牌。
- 012025年百强企业累计新增在营购物中心123个，新增建筑面积455万㎡，增速同比下降5个和5.8个百分点。
- 022025年全国新开337个购物中心，创近11年新低；10万㎡以下中小体量项目占比超70%。
- 03TOP4企业（珠海万达商管、印力集团、吾悦商管、华润万象生活）座次连续三年保持不变；珠海万达商管在营项目数量和总面积分别为第二名印力集团的2.3倍和4.8倍。
- 04百强十强项目数量门槛从2023年的49个升至2025年的62个，涨幅超26%。
- 052025年榜单迎来11家新面孔，多为区域型企业，采用“以轻驭重”模式扩张。
- 06万达2026年计划新开19座万达广场，创近十年新低，轻资产托管项目占比高达89%。
- 072025年全国落地约70个存量焕新项目，占全年新开项目比重超20%。
- 08华润万象生活2025年全年租金收入达307亿元，同比增长16.9%，下沉城市万象汇项目租金增速显著高于高线城市。
反方 / 局限
- — 文章承认行业存在“同质化内卷”，但给出的破局方案（如业态跨界融合、空间场景重构）均来自头部企业的成功案例，对中小商管企业在下沉市场或存量改造中的具体困境和失败案例着墨甚少。
- — 文章将“优质购物中心”的标准归结为范唯鸣提出的三项核心标准（品牌愿入驻、顾客愿消费、投资者认可回报），但未深入讨论这些标准在不同层级市场（如高线城市 vs 县域）中的权重差异和潜在的冲突。
中国连锁经营协会（CCFA）联商网珠海万达商管印力集团吾悦商管华润万象生活宝龙商业龙湖集团爱琴海集团碧桂园文商旅招商商管银泰商业茂业国际胖东来范唯鸣轻资产模式存量改造下沉市场
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