商业虎嗅·盲牤··AI 生成
安全岛下沉：成都补跌，“盲牤防线”能否撑得住？
作者用「盲牤防线」——成交量峰值年（成都为2018年）的成交成本带——测算成都房价的支撑位。2026年9月成都二手均价11,861元/㎡，距防线上沿11,577元仅2.45%，且已三次试探。文章给出六年天量平台（2016-2021年共121万套）、二手占比73.4%、限售解禁供应压力等具体数据，并以上海2025年跌破防线后防线变天花板的先例作类比，判断成都压力测试已开始。适合关注楼市周期与行为金融应用的读者。原文 ↗原文 ↗
核心观点
- ▍成都房价正第三次逼近「盲牤防线」上沿（11,577元/㎡），当前均价距其仅2.45%，防线失守是短期内大概率事件。
- ▍盲牤防线（成交量峰值年成本带）跌破后角色反转：从支撑位变为天花板，上海2025年跌破后15个月未能收复4.5万即为先例。
- 01成都成交量峰值年是2018年（商品房住宅成交216,514套），而非普遍假设的2016年，当年价格带8,596~11,577元/㎡构成防线。
- 022016-2021年成都一手房连续六年维持年成交20万套上下，合计121.1万套，成交量加权均价约11,169元/㎡，当前二手均价仅比其高6.2%。
- 03成都二手房成交占比从2020年19.7%飙升至2026年1-9月的73.4%，远超全国约57%，定价权已转移至二手业主。
- 04限售解禁带来持续供应：2025年7月起存量分批解禁，2026年1月1日起仍在限售期的存量二手全部解禁，对照年成交22-23万套，每年新增可售次新房相当于大半年成交量。
- 05当前价之上还压着2020-2022年买入的54.2万套高位持仓，成本12,359~18,921元/㎡，其中2021-2022年买入者浮亏更深。
- 06作者用16城2025年12月数据拟合出房价≈344×人均资金量（拟合优度0.82），成都合理值约12,069元/㎡，与防线位置仅差不到4%，两条独立路径互相验证。
反方 / 局限
- — 作者明确承认盲牤防线是观察工具而非预测工具，无法预测跌破的具体时间，且拟合关系能否跨时间成立仍在回溯检验。
- — 防线区间基于全市商品房住宅成交均价算出，无法精准体现各板块价值，且2023年后二手房成为主力，一手成本带图不覆盖此后的买入者。
12 分钟 · 5 卡片 · 11 资料
读原文 →概念锚点
前置背景
平行视角
未来推演
延伸追问