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北京：商品房预售需封顶 优先选择现房销售
北京市联合多部门发布《实施意见》，自2026年9月24日起，新出让用地商品住房项目申请预售须完成主体结构封顶，并优先选择现房销售。这一政策从预售条件、资金监管、信贷管理到土地供应全面收紧，旨在防范烂尾风险，推动房地产发展模式从期房预售转向现房销售。文章详细解释了新旧项目的过渡安排、现房销售流程、主办银行制度及信贷收紧细节，是理解北京楼市调控转向第一手的高密度政策文本，适合关注房地产行业趋势、政策风险及购房决策的读者。原文 ↗
核心观点
- ▍北京市自2026年9月24日起，对商品住房项目预售制度实施重大改革：新项目预售必须完成主体结构封顶，并优先选择现房销售，实质性推动期房向现房模式转型。
- ▍政策通过“预售门槛提高+资金全流程监管+信贷条件后置”的组合拳，系统性降低预售制度下的烂尾风险和金融风险。
- 01新项目申请预售时，单体建筑须完成主体结构封顶，并出具《主体结构分部工程验收记录》（建设、勘察、设计、施工、监理五方签字）。
- 02新项目的预售资金将实行全额、全过程监管，直至项目联合验收后方可解除监管。
- 03新项目优先选择现房销售，企业可凭施工许可证与购房人签订定金合同，定金比例一般不超过总房价款的1%。
- 04个贷政策收紧：2026年8月28日后取得预售许可证的项目，须竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款）。
- 05推行主办银行制度：开发贷银行须开立资金账户，将开发贷、自有资金、售房资金等全部纳入管理，实现资金闭环监管。
- 06土地出让价款可分期缴纳，首付款不低于50%，余款可在两年内缴清且不计利息，意在缓解企业短期资金压力。
- 07对在途项目实行分类过渡：已取得规划许可证但未取预售证的项目可暂按旧规；已拿地但未取规划证的项目原则上按新规，但若各区政府确认能按时交付，可在备案后延长至2027年底前按旧规执行。
反方 / 局限
- — 作者未直接提及，但政策隐含的盲点在于：提高预售门槛虽降低交付风险，但也可能加剧开发商的资金链压力，尤其对中小房企构成较大挑战；而“带规划方案出让、拿地即开工”等供地优化措施能否对冲，仍有待观察。
北京市住房城乡建设委北京市规划自然资源委国家金融监督管理总局北京监管局北京市住房资金管理中心《关于完善商品住房销售制度的通知》建房规〔2026〕3号现房销售预售资金监管主办银行制度主体结构封顶七通一平
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