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商业虎嗅·RET睿意德©··AI 生成
从全球资本到本土产业：中国写字楼市场的新定价时代
2026年第一季度，中国一线城市写字楼大宗交易数据显示，外资几乎完全退出（北上广深内资占比超98%），市场主导权彻底移交内资。同时，自用型买家（AI科技企业、金融机构）取代投资性买家成为主力，写字楼价值正从“金融产品”回归“产业基础设施”。文章通过详细数据和案例（如上海新茂大厦价格较2015年跌43%），论证这是一场结构性的“范式转换”，而非周期性波动。适合关注中国商业地产、产业变迁与资产定价逻辑的读者。原文 ↗
核心观点
- ▍中国写字楼市场已完成从“外资主导、投资驱动”向“内资控盘、自用为王”的结构性重构，而非周期性调整。
- 012026年Q1，北京、广州、深圳商业地产大宗交易内资占比达100%，上海内资占比98%。
- 02办公业态交易中自用型占据主导，北京自用型交易额占比超90%。
- 03AI企业如智谱AI以3.61亿元收购北京中关村钻石大厦全部自用，金融机构如东亚银行以16.8亿元回购上海陆家嘴自用楼层。
- 04上海新茂大厦2026年交易单价约4.8万元/㎡，较2015年外资ARA购入价下跌43%。北京钻石大厦单价从2021年的5.39万元/㎡回落至2026年的1.59万元/㎡。
- 05一线城市写字楼资本化率已升至5.5%-6.1%区间，较2024年上升约0.5个百分点。
- 062026年Q1深圳净吸纳量同比增长75%，广州净吸纳量创近年单季新高，但四大城市甲级写字楼租金仍处于下行通道。
反方 / 局限
- — 文章论证的“范式转换”主要基于2026年Q1单季数据，其趋势的持续性（尤其外资是否会长期缺席、自用需求能否持续）尚未得到验证。
- — 价格下跌（如新茂大厦）可能部分源于资产本身（楼龄、品质、运营）的差异，而非完全由市场结构性变革驱动，文章对此未有深入区分。
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