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住房被写成“大宗耐用消费品”：一次迟到的定性追认
本文认为国务院将住房纳入“大宗耐用消费品”的新规不是救市信号，而是对房地产市场已发生的“去资产化”趋势的“定性追认”。文章指出，当前房价持续下跌、流动性枯竭（法拍房流拍率高、银行房贷余额负增长）已是既定事实，政策调整只是承认了这一变化。作者进一步分析了“消费品化”定性将如何改变银行抵押物评估逻辑、家庭资产配置结构（住房占比从67%降至52%）以及城市土地财政模式，并预测这将加速行业从“造壳卖钱”转向“造产品加存量运营”。适合关注中国宏观经济、房地产行业趋势及家庭资产配置的深度读者阅读。原文 ↗
核心观点
- ▍住房被纳入“大宗耐用消费品”不是救市信号，而是对市场已有“去资产化”事实的定性追认，这个定性将触发银行、家庭、地方政府三套逻辑的连锁调整。
- 012026年6月，百城二手住宅均价12639元/平方米，环比下跌0.42%，88个城市下跌，房价指数连续27个月环比下跌。
- 022025年全国法拍房挂拍71.9万套，成交仅16.9万套，清仓率23.5%，流拍率65%；2026年1-5月挂拍量同比再增20%。
- 03六大行个人住房贷款余额从2022年高点26.95万亿降至2025年末的25.07万亿，三年减少1.88万亿，交行和工行个人房贷不良率均突破1%。
- 04中国家庭资产中住房占比从2021年的约67%回落至2026年的约52%（高盛数据），是被动调整结果。
- 05规划提出“好房子”建设、老旧小区改造、物业服务质量提升三条主线，作者认为这完全是“消费品逻辑”，而非“资产逻辑”。
- 06消费品化是一个梯度过程：一线城市资产属性仍在残留，强二线消费品属性上升，三四线基本已消费品化。
反方 / 局限
- — 一线城市（如上海、深圳）二手房价格已出现环比转涨信号，说明“资产属性”并未在所有城市完全消失，作者的“全面消费品化”判断在顶级城市存在例外。
- — 作者承认中国家庭资产被动调整后，主动再配置的速度取决于资本市场能否提供替代性投资渠道，但并未展开讨论这一关键前提的不确定性。
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