6.7
深览指数
商业虎嗅·感性城市SCity©··AI 生成
那些穿越周期的地方商业，做对了什么？
本文聚焦于中国那些不在聚光灯下、但经营稳健的「地方腰部商业项目」，通过拆解成都世豪广场、西安赛格、南京景枫中心等十余个案例，归纳出它们穿越周期的四种核心策略：借势巨头、做极致的市井热闹、持续迭代追逐年轻人、以及借用体系外壳但保留本地决策的灵活性。文章认为，在存量竞争时代，这些项目的生存智慧在于不盲目崇拜顶级标准答案，而是将「亮化翻新」「快速试错」「扁平化决策」等土办法做实，最终实现持续稳定的营收。适合商业地产从业者、投资者及对区域经济与消费趋势感兴趣的高知识读者。原文 ↗
核心观点
- ▍那些不在城市顶流、但稳定赚钱的「地方腰部商业项目」，其生存智慧不是复制标准化打法，而是将「借势」「市井化」「迭代」「灵活体系」四种差异化策略固化，并注入长期主义细节与扁平化决策效率。
- ▍2020年后，商业地产竞争转向地段、结构、体系的全方位比拼，新项目的窗口期正在关闭；而此前开业、占据区域制高点或拥有深度会员黏性的项目最为抗打。
- 01成都世豪广场采用「先种树、后乘凉」策略，2011年提前引入伊藤洋华堂作为主力店，养熟商圈三年后于2014年开业，并逐步升级高化矩阵。
- 02西安赛格将「热闹」做到极致，从负二层到七层铺位满布，连卫生间门口都有小吃摊，2023年营收达50亿级别。
- 03南京景枫中心面对快时尚退潮，2022年推出「再地」在地文化空间，并引入「人设」景秘书系统，以极致反应速度贴合年轻人新需求。
- 04郑州正弘城走「百货基因+购物中心新壳」路线，用近30个国际一线美妆品牌打出差异化，单美妆年销破10亿，2023年整体营收超50亿。
- 05深圳金光华广场开业于2004年，通过持续翻新公区（2015-2018年）和打造网红打卡装置，以「笨办法」守住罗湖口岸二十年通关红利。
- 06长沙海信广场2016年定位轻奢，2018年面对IFS竞争，果断腾出一楼空间与文和友合作，将5000平米门店扩建至2万平米，带来日客流过万、年流水近2亿。
- 07地方项目的决策半径极短，品牌调整可「一周出方案、一个月开门迎客」，而体系项目需数月审批，这种速度让地方项目能抢到联名快闪等「第一口螃蟹」。
- 08非一线市场的根本需求仍是「能买到大多数品牌」的丰富度与热闹，而非塔尖调性与创新；三四线城市最火的商场往往是最「全」的那个。
反方 / 局限
- — 文章承认，大部分成功案例的开业时间集中在2020年之前，暗示2020年后市场规则已变，模式复制窗口关闭，后发项目难以再现同等成功。
- — 文中「体系化项目做创新叫迭代标准答案，地方企业尝鲜叫野蛮生长」的观察，暗含系统性偏见，但未深入讨论这种偏见对市场认知与资本流动的真实影响。
成都世豪广场伊藤洋华堂西安赛格购物中心南京景枫中心广州东方宝泰郑州正弘城长沙海信广场文和友金铂商业深圳金光华广场丹尼斯大卫城合肥之心城宁波世纪东方广场
14 分钟 · 4 卡片 · 8 资料
读原文 →