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晓虎：首批商业不动产REITs上市，会带来什么？
今年6月18日，4只商业不动产REITs在上交所同步上市，标志着中国公募REITs市场从基础设施单一赛道迈入双轮驱动新阶段。本文作者分析了该赛道的加速态势（半年21只产品拟募资超600亿元），指出首日表现出现分化，写字楼等资产受机构投资者质疑，强调“运营为王”。文章还梳理了多层次REITs市场的同步成长，包括机构间REITs、Pre-REITs的活跃，以及城市更新项目通过REITs退出的新通道。适合关注房地产金融、资产证券化与商业地产运营的从业者或投资者阅读。原文 ↗
核心观点
- ▍首批商业不动产REITs上市标志着公募REITs市场从基础设施单赛道进入基础设施与商业不动产双轮驱动新阶段，但‘运营为王’仍是市场核心逻辑，资产质量分化将加剧。
- ▍多层次REITs市场（公募、机构间、Pre-REITs）正在同步提速，REITs已从退出工具前移至拿地决策和产品规划的立项阶段。
- 01首批4只商业不动产REITs（汇添富上海地产、中信建投首农、国泰海通砂之船、中金唯品会）于2025年6月18日在上交所上市，囊括购物中心、奥特莱斯、写字楼等资产类型。
- 02从2024年底政策发布至2025年6月，不到半年时间，全市场已受理商业不动产REITs达21只，拟募集规模超600亿元，是已上市消费基础设施公募REITs发行规模（302.58亿元）的近两倍。
- 03首日走势分化严重：砂之船奥特莱斯REIT涨幅11.08%居首，而底层为上海写字楼的汇添富上海地产REIT仅涨0.02%，盘中大部分时间低于发行价。
- 04四只产品的机构投资者持有份额普遍超过90%，部分超99%，首日价格走势被视为专业机构用真金白银对资产运营质量的投票。
- 052025年底证监会发文推动REITs纳入公募基金投资范围、首批4只跟踪中证REITs全收益指数的公募基金获批、推动REITs纳入沪深港通等措施正在增强市场流动性。
- 06公募之外，华润置地以成都万象城为底层资产发行规模超60亿元的机构间REIT；泰达航母主题公园发行全国首单文旅机构间REITs（13.2亿元）。
- 072025年12月国家发改委将城市更新设施首次纳入基础设施REITs发行范围；2026年4月全国首单‘城市更新+科技创新’REITs（北京隆福寺）获受理。
反方 / 局限
- — 作者提示，写字楼资产正暴露在比零售物业更严峻的产业周期中，好租户稀少，大租户收入占比过高且包含一家处于行业寒冬的设计院，是风险因素。
- — 申报的部分商场存在主力店调整、出租率或租金单价下滑的情况，并非每单底层资产数据都优秀到可以‘闭眼买’。
- — 准入门槛虽在降低，但市场打分标准未变，近期股市强势表现让投资者对REITs更挑剔，首日分化即为此证明。
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