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“近两年豪宅价格快速冲高，没有缓冲”，上海“10万+”项目销售明显降温
2026年前5个月，上海高端住宅市场出现明显分化：顶豪项目（套均2000万以上）仍可维持九成去化，但单价超10万元/平方米的住宅整体销售降温，多数项目开盘去化率降至20%-50%。全国重点30城高端住宅成交同比下降19%，跑输整体大盘。分析师指出，近两年豪宅价格快速冲高、供地过快，叠加置换链条未传导至高端需求，市场进入修复期。本文基于具体项目销售数据和机构报告，提供了当前上海豪宅市场的结构性冷热图景。原文 ↗
核心观点
- ▍上海高端住宅市场2026年前5个月出现显著分化：顶豪项目（套均2000万以上）仍能维持九成以上去化率，但单价超10万元/平方米的住宅整体销售明显降温，多数项目开盘去化率集中在20%-50%。
- ▍全国重点30城总价1000万元以上高端住宅成交同比下降19%，跌幅超过整体新房市场（-15%），说明高端市场已跑输大盘。
- 012026年前5个月，上海单价超10万元/平方米住宅整体销售降温。普睿数智机构调研的14个此类项目中，多数开盘去化率仅20%-50%，苏河融景开盘去化仅9%，西郊云庐5月开盘去化5%。
- 02顶豪项目仍有冷热差异。沄启滨江前5个月销售349套、金额77.5亿元；士林润园套均超9000万元仍卖出31套。但3500万元以上住宅前5个月成交640套，较2025年同期的915套减少约30%。
- 03上海新房市场从2024年起供大于求。1000万至2000万元总价段，2026年前5个月供求比达1.23（2024-2025年为1.17）。
- 045月份刚需、刚改项目重回成交面积榜前列，单价3万-6万元项目占前十半数，超10万元高价盘仅2个且排名靠后。
- 05潮鸣外滩项目客户由上海北区本地自住、全市改善、江浙异地购房三类组成，购房逻辑为“核心城市、核心板块、核心资产”。
- 06外滩瑞府项目反馈，预算1500万-3000万元客户比例大，对应124㎡和165㎡户型一房难求；但3000万元以上户型流速慢、近期基本平稳。
反方 / 局限
- — 分析师认为“豪宅去化变慢并非最近才出现，从2025年开始部分项目不再‘开盘即罄’”，说明降温趋势并非2026年突然发生，而是2025年已有苗头。
- — 文章引用的数据显示顶豪项目（如沄启滨江、潮鸣外滩）仍可维持高去化，与“10万+”整体降温存在结构性张力：降温主要集中在中高端而非核心顶豪。
- — 文章未讨论2026年可能的信贷政策变化、二手房流动性传导机制等外部变量对高端需求的影响。
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