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富民路38号
从富民路38号顾嘉棠旧居的现状写起，串联上海法租界路名沿革、杜月笙门人顾嘉棠的生平、老洋房从椰香天堂到Suzie's Garden再到Ottimo的租户轮替，以具体数据（外籍常住人口从20.8万降至16.4万、入境游客936万人次）论证外企高管人群退场后老洋房商业生态的现金流断裂。适合关心城市商业地理与消费结构变迁的读者细读。原文 ↗
核心观点
- ▍老洋房商业的萧条不是单店经营问题，而是外企高管这一高消费常住人群退场后，租金、学位、餐饮、零售整条链条的现金流断裂。
- ▍上海的消费大盘正从「住客经济」转向「过客经济」：入境游客增长能撑起网红店十个月的热度，却补不上老洋房常年房租的窟窿。
- 01富民路38号（顾嘉棠住宅）在2023至2025两年多内换了椰香天堂、Suzie's Garden、Ottimo三块招牌，最终铁门落锁。
- 022010年上海登记的港澳台和外籍人员20.8万，2020年降至16.4万，被云南超过退居全国第三。
- 03上海跨国公司地区总部增至1084家，但2025年实际使用外资160亿美元、下降9.2%，外资进来了、派来的人少了。
- 042025年上海入境游客936万人次，增长近四成，外国人723万增长45%，离境退税销售额涨八成，占全国近一半。
- 05一户外企高管家庭年开销一两百万至三百万，抵得上一两百个入境游客；2025年入境游客同比增加260多万人次。
- 062025年全国餐饮关店率约49%，一线城市闭店率约35%；上海小南国今年1月把内地八家门店作价十万美元出售。
反方 / 局限
- — 作者看好入境消费路径，但自己也承认过客与住客花钱方式不同，老洋房长期房租仍须依赖常住高消费人群。
- — 顶级地段稀缺洋房租金仍稳，承压的是面积大的商业类老洋房，不同物业的处境分化未被文章充分展开。
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